להלן סקירה דו חודשית של פסיקה ועוד בתחום מיסוי מקרקעין:
חבות כפולה במס רכישה בעת העברת זכויות במקרקעין מכוח פסק דין – ו"ע 32099-11-20 יוסף עמרם נ' מנהל מיסוי מקרקעין י-ם
במסגרת תביעה אזרחית, שעניינה רכישת מקרקעין לא מוסדרים לאחר הליך כינוס נכסים נקבע בפסק הדין כי הזכויות במקרקעין יועברו לעורר או למי שהוא יורה. העורר העביר אותן לחברה שבבעלותו 50%. לטענתו, מדובר בסיחור אופציה שאינו מחייב תשלום מס רכישה. הועדה דחתה את הערר וקבעה מיסוי כפול, בראשונה העורר עצמו רכש את הזכויות במקרקעין, לכן העורר חייב במס רכישה. ובשנייה, קבעה הוועדה כי גם העברת הזכויות מהעורר לרמות קודש מהווה עסקה נוספת החייבת במס. כמו כן נפסק כי שווי העסקה שנקבע בפסק הדין בתביעה האזרחית, משקף את ערך הקרקע ואין מקום לשינויו. המסקנה היא כי המונח "למי שהוא יורה" מעלה חשיפה לכפל מס.
סיווג הסכם פשרה כמכר חוזר ולא ביטול עסקה חלקי – ו"ע 52728-11-21 + ו"ע 32939-09-22, קניון הצפון נהריה נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
העוררות מכרו לרוכשת קניון בשנת 2013, תוך התחייבות להשלמת תשואה מינימלית והתאמת התמורה במקרה של ירידת שווי הנכס. עם הזמן, עקב ירידה ברווחיות הקניון, חדלו העוררות מהשלמת התשלומים בטענה לניהול כושל מצד הרוכשת, מה שהוביל לתביעה משפטית מצד הרוכשת לאכיפת ההסכם. בשנת 2020 הגיעו הצדדים להסכם פשרה, במסגרתו הוחזרו לעוררות מחצית מהזכויות בקניון תמורת 67 מיליון ₪, וכן שולם סכום נוסף של 53 מיליון ₪ לסגירת התחייבויות העבר וביטול מנגנון הבטחת התשואה. הועדה נדרשה לקבוע האם ההסכם מהווה ביטול עסקה חלקי, כפי שטענו העוררות, או מכר חוזר, כעמדת רשות המיסים. נפסק כי מדובר במכר חוזר שכן ההסכם המקורי היה תקף והושלם. עם זאת, הועדה קיבלה את עמדת העוררות בנוגע לשווי המכירה, וקבע כי רק 67 מיליון ₪ ייכללו בחישוב מס הרכישה, ואילו סכום הפשרה בסך 53 מיליון ₪ ששולם במסגרת ההסכם לא ייחשבו כחלק משווי העסקה. את העוררת ייצג עוה"ד שלומי כהן ממשרד גורניצקי.
דירה חלופית בקבוצת רכישה אינה נכללת בהקלת דירה יחידה – ו"ע 28123-04-21 מיכאל מלכיאור נ' מנהל מיסוי מקרקעין י-ם
העוררים היו בעלי דירת מגורים ומאוחר יותר רכשו זכות לדירה בפרויקט קבוצת רכישה. לאחר שמכרו את דירתם הראשונה, רכשו דירה חדשה (נשוא הערר) וביקשו שהשומה תיחשב כדירה יחידה, בטענה שהזכות בקבוצת הרכישה אינה דירה נוספת אלא דירה חלופית וכי יש לראותם כבעלי דירה יחידה לצורך ההקלה במס רכישה מכוח סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין. הועדה דחתה את הערר וקבעה כי לשון החוק ברור ואינו מאפשר לכלול דירה בקבוצת רכישה כ"דירה חלופית", וחייבם במס רכישה כדירה נוספת. פסק הדין מחדד כי זכות לדירה בקבוצת רכישה אינה "דירה חלופית" ומצמצם פרשנויות להקלות מס מעבר לאלו שנקבעו בחוק.
חבות במע"מ בשל השכרת 6 דירות מגורים - ע"מ 9172-12-21 אברהם בן עמי בע"מ נ' מנהל מע"מ י-ם
המערער הוא אדם פרטי אשר בנה 6 דירות מגורים (שבהמשך פוצלו ל-8 יח"ד) על קרקע שנרכשה במקור על ידי חברה יזמית שבבעלותו. המערער חתם על הסכם שיתוף עם החברה להקמת פרויקט הכולל 18 דירות, כש-6 דירות הוקצו למערער. בית המשפט פסק כי על פי מכלול הקריטריונים שנקבעו בפסיקה לאפיון אדם פרטי כמי שמנהל פעילות המגיעה כדי "עסק", יש להתייחס למערער כ"עוסק" בענף הנדל"ן ויש להטיל עליו חבות במע"מ מכח תקנה 1(2) לתקנות מע"מ בשל אירוע של "שימוש עצמי". זאת בהיותו המערער בעל מומחיות וידע רב בתחום הנדל"ן ולאור פעילותו האישית להשבחת המקרקעין, הרחבת זכויות הבניה וניהול הנכס המעיד על פעילות עסקית. כך גם הצביע בית המשפט על עובדת היותו המערער מחזיק בשתי חברות נדל"ן, כאשר פעולות הבניה של הפרויקט הנ"ל נעשו בפועל ידי אחת מהחברות שבבעלותו. לכל האמור נוספה גם העובדה שבזמנים הרלוונטיים להקמת הפרויקט המערער היה רשום כעוסק מורשה במע"מ בענף הנדל"ן (לצרכי קידום פרויקטים נוספים).
עדכון נוהל רשות המסים – דיווח על פעולות באיגוד מקרקעין
רשות המסים פרסמה נוהל חדש לטיפול בהצהרות והודעות על פעולות והקצאות באיגוד מקרקעין, בהתאם לסעיפים 16(ג) ו-75(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. מטרת הנוהל לייעל ולאחד את הטיפול במקרים בהם לאיגוד זכויות מקרקעין בתחומי כמה משרדים אזוריים. בהתאם לנוהל, הדיווח ייעשה למשרד שבו השווי המצרפי של הזכויות הוא הגבוה ביותר, והמשרד המטפל יתאם את ההליך מול יתר המשרדים הרלוונטיים. השומה תסתיים במשרד שקיבל את ההצהרה הראשונית.
בברכת חברים וקריאה פורה,
תודה לעוה"ד חיים נורמטוב ודורית הרצברג ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות' על עזרתם בהכנת הסקירה.
|
יו"ר (משותפים) פורום מסים
לשכת עורכי הדין ישראל:
עו"ד ורו"ח יוסי אלישע
עו"ד מאיר לינזן
עו"ד טל עצמון
עו"ד יניב שקל
עו"ד ליאור נוימן
|
ממונה פורום מסים
לשכת עורכי הדין בישראל:
עו"ד יובל טייק
|
מנהלת הוועדות המקצועיות לשכת עורכי הדין בישראל:
עו"ד דניאל אייזנברג צדיקים
|