עדכוני פסיקה במיסוי מקרקעין - גיליון אפריל 2023

להלן סקירה דו-חודשית של פסיקה ועוד בתחום מיסוי מקרקעין:

1. ע”א 9308/20 פקיד שומה עכו נ’ בית חוסן בע”מ – מיסוי רכישה עצמית של מניות כחלוקת דיבידנד לבעלי המניות הנותרים בחברה

בית המשפט העליון קבע ברוב דעות, כי רכישה עצמית של מניות על ידי חברות שהן “מעין שותפויות” תמוסה כחלוקת דיבידנד לבעלי המניות שנותרו בחברה. הדיבידנד הוא למעשה הגדלת חלקם של בעלי המניות הנותרים בחברה, ושוויו, החייב במס, הוא המכפלה של כספי החברה ששמשו לרכישה העצמית בשיעור האחזקות של בעלי המניות שנותרו בחברה ערב העסקה. פסה”ד משפיע כמובן גם על רכישה עצמית של מניות באיגודי מקרקעין.

2. ו”ע 14419-08-20 מוסדות חזון ישעיה (בפירוק) נ’ מנהל מיסוי מקרקעין - ירושלים - פטור מוסד ציבורי לפי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין לעמותה בפירוק

היעדרו של אישור מוסד ציבורי לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה אינו שולל את הפטור ממס שבח למוסד ציבורי לפי סעיף 61 לחוק. מי שעומד בהגדרת מוסד ציבורי לפי סעיף 61 יכול לקבל את הפטור ממס שבח בהתקיים יתר תנאיו, גם אם הוא לא נכנס להגדרה שבפקודה. במקרה זה דובר בעמותה שהפעילה בי”ס ונכנסה להליכי פירוק. בתקופת הפירוק המשיך המבנה שבבעלות אותה עמותה לשמש כבי”ס, שהופעל על ידי עמותות אחרות עמן התקשר המנהל המיוחד שמונה לעוררת לצורך כך. נקבע, כי הפעלת המוסד החינוכי בעזרת עמותות אחרות לא ניתקה את העוררת מן הפעילות הציבורית וכי בעת המכירה (בשנת 2018), המקרקעין נמכרו “בידי מוסד ציבורי” כנדרש בסעיף 61(ב) לחוק.

3. ו”ע 26967-11-21 שוורץ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – ניכוי פחת מעלויות בנייה במכירת נכס על ידי יורשים

העוררים מכרו מקרקעין שירשו מאביהם, שעליהם עומד מבנה מאז שנת 1974, וביקשו לנכות את עלויות הבנייה, ללא פחת, בטענה שהאב לא ניכה פחת מהכנסתו במהלך השנים. המנהל דחה את בקשת העוררים בטענה כי עלויות הבנייה הופחתו במלואן, וכי לא הוכח שאביהם של העוררים לא ניכה פחת. נקבע, כי העוררים לא הרימו את הנטל להוכיח שהאב לא ניכה פחת מהכנסתו, ועל כן יש לנכות את הפחת מעלויות הבנייה במכירת הנכס.

4. ו”ע (מחוזי מרכז) 6584-05-21 דביר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מרכז – שיעור מס רכישה ברכישת בית שהרוכשים התכוונו להרוס ולבנות תחתיו בית חדש

בני זוג רכשו קרקע ועליה בית מגורים ישן. ביהמ”ש קבע כי כאשר קיימת בעת רכישת הנכס כוונה להרוס את הדירה הקיימת, לא מתקיים המבחן הסובייקטיבי הנדרש בהגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה, לפיו הרוכש מתכוון לייעד את הדירה למגורים, ולכן הנכס ייחשב לזכות במקרקעין שאינה דירת מגורים. במקרה זה, הראיות מלמדות על כוונה ברורה להרוס את הבית כבר בסמוך למועד הרכישה, ולכן אין מדובר ברכישה של דירת מגורים.

5. ו”ע (מחוזי ת”א) 15379-04-19 קלדרון נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ת”א – עסקת תמ”א 38/1 – תשלום החזר דמי שכירות כהוצאה כרוכה בכפוף להוכחת הכרחיות הפינוי ותוך קביעת תקופת פינוי סבירה בנסיבות המקרה

במסגרת עסקת תמ”א 38/1 סוכם בין היזם לבעלים כי ישולם לבעלים החזר דמי שכירות בשל הצורך לפנות את דיירי הבניין במהלך ביצוע הפרויקט. המנהל טען כי החזר דמי השכירות אינו פטור ממס, שכן הפינוי לא היה הכרחי, ועל כן לא ניתן לסווג את החזר דמי השכירות כהוצאה כרוכה לפי הוראת ביצוע 11/09. בית המשפט קבע כי העוררים הוכיחו שהפינוי היה הכרחי אך לא הוכחה התקופה שנדרשה לכך בפועל. נקבע כי משך הפינוי הנחוץ בנסיבות המקרה הוא 18 חודשים, ועל כן רק דמי שכירות ששולמו לבעלים על תקופה זו יהיו פטורים ממס. יתר דמי השכירות לא יחשבו כהוצאה כרוכה ולא יהיו פטורים ממס. בנוסף, בעניין יום המכירה נקבע, כי ה”מועד שבו הוחל במתן שירותי הבנייה” מתייחס למועד תחילת הבנייה בפועל, ולא די בתשלום הוצאות על אגרות והיטלים כדי ליצור התחלת מתן שירותי בנייה.
בברכת חברים וקריאה פורה,

תודה לעו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי, ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי ושות', על עזרתה בהכנת הסקירה.

יו"ר (משותפים) פורום מסים, לשכת עורכי הדין ישראל:

עו"ד רו"ח יוסי אלישע
עו"ד מאיר לינזן
עו"ד טל עצמון
עו"ד יניב שקל
עו"ד דורון ברזילי

יו"ר (משותפים) ועדת מיסוי מקרקעין, לשכת עורכי הדין בישראל:

עו"ד מאיר מזרחי
עו"ד ליאור נוימן
עו"ד יוסי קורן
עו"ד דורון לוי

ממונה פורום מסים, לשכת עורכי הדין ישראל:

עו"ד יובל טייק